Perumda Pasar Juara Klaim Seluruh Tahapan Berbasis Kajian dan Administrasi, Pedagang Eksisting Disebut Mendapat Perlakuan Khusus
Bandung jurnalpolisi.co.id- Proses revitalisasi dan penataan Pasar Ciroyom, Kelurahan Ciroyom, Kecamatan Andir, Kota Bandung, kembali menjadi perhatian seiring dilakukannya penataan kawasan dan penertiban aktivitas perdagangan di sekitar pasar.
Di tengah proses tersebut, Perumda Pasar Juara Kota Bandung menyampaikan bahwa revitalisasi Pasar Ciroyom tidak semata-mata berkaitan dengan pembangunan fisik, tetapi juga menyangkut aspek legalitas aset, administrasi pemanfaatan ruang dagang, kelayakan usaha, penetapan tarif, serta keberlangsungan pedagang yang selama ini menjalankan kegiatan usaha di kawasan tersebut.
Direktur Utama Perumda Pasar Juara Kota Bandung, Pradana Aditya Wicaksana, mengatakan bahwa setiap tahapan revitalisasi menurut pihaknya dilaksanakan berdasarkan administrasi perusahaan, kajian profesional, serta pendampingan hukum.
> “Dalam proses revitalisasi ini, kami memastikan seluruh tahapan memiliki dasar administrasi yang jelas, melalui kajian profesional dan pendampingan hukum. Kami juga tetap memperhatikan keberlangsungan pedagang eksisting,” ujar Pradana, Selasa (29/9/2026).
DASAR PENGELOLAAN ASET DAN STATUS PERTANAHAN
Perumda Pasar Juara menjelaskan bahwa dari aspek pertanahan, kawasan Pasar Ciroyom memiliki dasar administrasi berupa Hak Guna Bangunan (HGB).
Menurut keterangan Perumda, perusahaan tercatat sebagai pemegang hak atas lokasi Pasar Ciroyom di Kelurahan Ciroyom, Kecamatan Andir, Kota Bandung, berdasarkan Keputusan Nomor 187/HGB/BPN-32.73/V/2026 tanggal 11 Mei 2026.
Perumda juga menyampaikan bahwa hingga saat ini tidak terdapat gugatan terkait alas hak atas lokasi Pasar Ciroyom yang diajukan oleh pihak yang mengaku sebagai ahli waris.
Namun demikian, aspek status dan dokumen pertanahan merupakan bagian yang tetap penting untuk diverifikasi berdasarkan dokumen resmi pertanahan yang berlaku.
Secara normatif, pengaturan mengenai Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah dan pendaftaran tanah saat ini antara lain mengacu pada PP Nomor 18 Tahun 2021.
TARIF RUANG DAGANG DISEBUT BERDASARKAN KAJIAN KJPP
Persoalan tarif menjadi salah satu bagian penting dalam proses revitalisasi.
Perumda Pasar Juara menyatakan bahwa penetapan tarif tempat usaha dilakukan berdasarkan kajian Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP).
Kajian tersebut, menurut Perumda, mempertimbangkan sejumlah faktor, antara lain:
* kondisi dan nilai aset;
* kebutuhan revitalisasi;
* biaya operasional;
* proyeksi pendapatan;
* kemampuan penyerapan ruang dagang;
* jangka waktu pengelolaan;
* kemampuan investasi kembali; dan
* harga pembanding pasar.
Metodologi kajian disebut mencakup analisis pasar dan analisis finansial melalui proyeksi arus kas serta indikator kelayakan investasi.
Berdasarkan hasil kajian yang disampaikan Perumda, harga dasar bagi pedagang eksisting ditetapkan sebesar Rp12 juta per meter persegi**, sedangkan pedagang baru sebesar Rp23 juta per meter persegi.
Nilai tersebut disebut berlaku untuk masa hak pakai selama 20 tahun.
“Perbedaan harga tersebut merupakan bentuk perlakuan khusus bagi pedagang eksisting dalam proses revitalisasi. Namun, nilai setiap ruang dagang tetap mempertimbangkan luas, jenis, zona atau lokasi, serta posisi unit,” jelas Pradana.
1.045 RUANG DAGANG MASUK DALAM RENCANA PEMANFAATAN
Dalam penjelasannya, Perumda Pasar Juara menyebut terdapat sekitar 1.045 ruang dagang yang menjadi bagian dari pemanfaatan ruang usaha dalam proses revitalisasi Pasar Ciroyom.
Perumda menyatakan telah melakukan verifikasi serta sosialisasi kepada pedagang mengenai rencana penataan, mekanisme pemanfaatan ruang dagang dan tarif yang diterapkan.
Ruang dagang tersebut selanjutnya disebut akan dimanfaatkan melalui mekanisme Surat Perjanjian Tempat Berjualan (SPTB) sesuai ketentuan yang berlaku.
Menurut Perumda, SPTB memberikan hak pemanfaatan tempat berjualan dengan masa pakai selama 20 tahun.
Perumda juga menjelaskan bahwa periode 20 tahun dalam kajian digunakan untuk menggambarkan nilai ekonomis ruang dagang dalam jangka panjang dan bukan merupakan ketentuan cicilan bulanan.
PEDAGANG EKSISTING DISEBUT MENDAPAT PERLAKUAN KHUSUS
Perhatian terhadap pedagang lama menjadi salah satu poin yang disampaikan Perumda Pasar Juara.
Perumda menyatakan komunikasi, verifikasi dan sosialisasi terus dilakukan agar pedagang eksisting memperoleh informasi mengenai proses revitalisasi serta memiliki ruang untuk menyampaikan aspirasi dan masukan.
“Mayoritas pedagang telah melakukan pembayaran kepada Perumda Pasar. Di sisi lain, berbagai masukan yang disampaikan pedagang tetap menjadi bagian dari proses komunikasi dan evaluasi dalam pelaksanaan revitalisasi,” tutur Pradana.
Perumda juga menyampaikan adanya tarif progresif bagi pedagang yang memiliki lebih dari satu ruang dagang.
Kebijakan tersebut, menurut Perumda, dimaksudkan untuk mendorong pemerataan kesempatan usaha serta meminimalisasi penguasaan ruang dagang secara berlebihan oleh pihak tertentu.
SKEMA PEMBAYARAN DAN DOKUMEN PERJANJIAN
Dalam mekanisme administrasi pembayaran, Perumda menjelaskan bahwa pedagang yang telah melunasi seluruh kewajibannya dapat melanjutkan proses Akta Jual Beli (AJB) sesuai tahapan dan ketentuan administrasi.
Sementara pedagang yang telah membayar uang muka minimal 20 persen disebut dapat melanjutkan proses melalui Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB).
Untuk penyelesaian sisa kewajiban, Perumda memberikan pilihan pembayaran secara tunai maupun bertahap kepada Perumda dengan batas penyelesaian paling lambat Desember 2026.
Selain itu, pedagang disebut dapat menggunakan alternatif pembiayaan perbankan dengan jangka waktu maksimal lima tahun, sesuai persyaratan bank, termasuk mekanisme pembayaran secara harian apabila tersedia dalam skema pembiayaan yang disepakati.
Terkait skema tersebut, aspek dokumen perjanjian, status hak atas ruang dagang, serta hubungan antara SPTB, PPJB dan AJB tetap menjadi bagian penting yang perlu dipastikan berdasarkan dokumen hukum dan administrasi masing-masing pedagang.
PENDAMPINGAN HUKUM DISEBUT MENJADI BAGIAN REVITALISASI
Perumda Pasar Juara juga menyatakan bahwa proses revitalisasi dan pembangunan mendapatkan pendampingan hukum.
Pendampingan tersebut disebut mencakup mitigasi risiko hukum, pemasaran ruang dagang, pemanfaatan ruang usaha, penerapan tarif, serta tertib administrasi.
Secara kelembagaan, Perumda Pasar Juara merupakan BUMD yang dasar pembentukannya diatur melalui Perda Kota Bandung Nomor 8 Tahun 2020 tentang Perusahaan Umum Daerah Pasar Juara Kota Bandung. Perda tersebut antara lain mengatur organ Perumda, pengelolaan aset, perencanaan dan pelaporan, tata kelola perusahaan yang baik, pelayanan dan tarif, pembinaan serta pengawasan.
Kerangka pengelolaan BUMD juga diatur dalam PP Nomor 54 Tahun 2017 tentang BUMD, yang antara lain mencakup operasional, pelaporan, tata kelola perusahaan yang baik, pengadaan, kerja sama, evaluasi, pembinaan dan pengawasan.
Sementara Permendagri Nomor 118 Tahun 2018 mengatur antara lain rencana bisnis, rencana kerja dan anggaran, kerja sama, pelaporan serta evaluasi BUMD.
PEMERINTAH KOTA BANDUNG DUKUNG REVITALISASI
Sementara itu, Kabag Perekonomian Sekretariat Daerah Kota Bandung, Dicky Wishnumulya Ristandi, menyatakan dukungannya terhadap proses revitalisasi Pasar Ciroyom.
Menurut Dicky, revitalisasi diperlukan untuk meningkatkan kualitas sarana perdagangan sekaligus menciptakan kawasan pasar yang lebih tertata dan dapat menunjang aktivitas ekonomi masyarakat.
> “Kami mendukung proses revitalisasi Pasar Ciroyom yang dilaksanakan Perumda Pasar Juara. Revitalisasi ini diharapkan dapat memberikan fasilitas perdagangan yang lebih baik, tertata, aman, dan nyaman bagi pedagang maupun masyarakat,” ujar Dicky.
Ia menambahkan, koordinasi antarpihak menjadi penting agar proses revitalisasi dapat berjalan sesuai tujuan, baik dari sisi pengelolaan aset maupun peningkatan kualitas pelayanan dan fasilitas perdagangan bagi masyarakat.
MEDIA JURNAL POLISI: PUBLIK BERHAK MENDAPAT INFORMASI YANG TERUKUR
Revitalisasi pasar merupakan persoalan yang menyangkut kepentingan publik, khususnya pedagang, konsumen dan masyarakat sekitar.
Karena itu, sejumlah informasi yang disampaikan Perumda Pasar Juara tersebut menjadi penting untuk diketahui publik sekaligus dapat diverifikasi melalui dokumen pendukung.
Di antaranya mengenai:
1. dokumen HGB dan status tanah Pasar Ciroyom;
2. dokumen kajian KJPP sebagai dasar penetapan tarif;
3. dasar perhitungan Rp12 juta/m² untuk pedagang eksisting dan Rp23 juta/m² untuk pedagang baru;
4. data 1.045 ruang dagang;
5. mekanisme dan contoh SPTB dengan masa 20 tahun;
6. dasar penerapan uang muka minimal 20 persen;
7. mekanisme PPJB dan AJB;
8. dasar penerapan tarif progresif;
9. dokumen sosialisasi dan hasil verifikasi pedagang; serta
10. dokumen pendampingan hukum yang menjadi dasar pelaksanaan revitalisasi.
Penyampaian informasi dan verifikasi tersebut penting agar proses revitalisasi tidak hanya dipahami dari sisi pembangunan fisik, tetapi juga dari aspek legalitas aset, transparansi tarif, kepastian administrasi, perlindungan kepentingan pedagang dan tata kelola aset daerah.
Hal tersebut sejalan dengan fungsi pers sebagaimana diatur dalam UU Nomor 40 Tahun 1999 tentang Pers, termasuk peran pers untuk memenuhi hak masyarakat mengetahui serta mengembangkan pendapat umum berdasarkan informasi yang tepat, akurat dan benar.
REVITALISASI DIHARAPKAN MEMBERIKAN KEPASTIAN BAGI SEMUA PIHAK
Pada akhirnya, revitalisasi Pasar Ciroyom tidak hanya diukur dari berdirinya bangunan baru atau tertatanya kawasan pasar.
Yang tidak kalah penting adalah adanya kepastian status aset, kepastian administrasi pedagang, keterbukaan dasar penetapan tarif, kejelasan hak dan kewajiban para pihak, serta mekanisme penyelesaian apabila terjadi perbedaan pendapat antara pengelola dan pedagang.
Dengan demikian, revitalisasi diharapkan dapat berjalan secara tertib, transparan dan akuntabel, sekaligus tetap memberikan ruang bagi pedagang untuk menyampaikan aspirasi dan memperoleh informasi yang jelas mengenai hak serta kewajibannya.
MEDIA JURNAL POLISI
Membedah Aspirasi, Memberi Solusi
